Рассрочки и скидки: раскрываем все секреты. Где уловки продавца, а где выгода для покупателя

Рассрочки и скидки: раскрываем все секреты. Где уловки продавца, а где выгода для покупателя
20 Октября, 2010 10:20

Как бы привлекательно ни выглядели условия покупки недвижимости в рассрочку или со скидками, покупатели не должны забывать, что они имеют дело с бизнесменами, которые никогда не станут делать то, что им невыгодно. Настоящие подарки застройщики вручают нам нечасто, а срок специальных акций, когда можно совершить удачную покупку, - ограничен.

Маркетинговые штучки: чем ближе срок сдачи, тем условия хуже

Рассрочки и скидки - не новые механизмы на рынке первичной недвижимости. Особенно активно застройщики их стали применять во время кризиса, когда сделок было мало. Мы используем механизмы скидок и рассрочек платежей для увеличения объема продаж и привлекательности объекта недвижимости, - признается журналу www.metrinfo.ru Софья Старкова, генеральный директор Агентства недвижимости Лидер.

Как объяснила эксперт, рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, когда продажи начинаются на низкой стадии его готовности. А когда у застройщика - небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то, и необходимость в рассрочке отпадает. Наиболее выгодные условия рассрочки предоставляются в самом начале реализации объекта, - подтверждает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании Домостроитель. И чем ближе срок сдачи дома, тем менее привлекательными становятся условия продаж по этой схеме.

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ООО Квартал Эстейт, на практике рассрочки активно используют компании, возводящие одновременно несколько новостроек. Продажа с рассрочкой позволяет прогнозировать финансовые поступления и равномерно распределять расходы на строительство, - объясняет Лушкин.

Рассрочка привлекательна и для покупателей. Учитывая фантастически высокие цены на жилье, мало кто из них располагает нужной суммой для того, чтобы купить квартиру сразу. Многим требуется время, чтобы собрать деньги, а рассрочка позволяет распределить расходы. Яна Сосорева, руководитель департамента новостроек компании НДВ-Недвижимость называет ряд неоспоримых преимуществ рассрочки перед кредитованием: покупателю не требуется одобрение банка, поэтому не нужно собирать массу справок о своих доходах. Да и процент по рассрочке существенно ниже, чем по ипотечному кредиту. В определенный срок рассрочка может быть и вовсе беспроцентной.

Впрочем, у рассрочки есть и минусы. Как правило, она предусматривает удорожание квартиры, и чем больше срок полной оплаты тем выше конечная стоимость жилья, - предупреждает Сергей Лушкин (Квартал Эстейт).

А вот скидки те действительно и позволяют покупателю приобрести квартиру по более низкой цене. Объявив о том, что квадратный метр стал дешевле на 10%, застройщик продаст его не за 100 тыс. руб., а за 90 тыс. руб.

Как пояснила нам Софья Старкова (АН Лидер) для застройщика скидки - все-таки вынужденная мера. Это может быть удешевление стоимости квадратного метра в рамках акции, или бонус при покупке квартиры в зависимости от количества комнат.

Долю скепсиса добавляет Сергей Лушкин (Квартал Эстейт). Эксперт считает, что сегодня реальные скидки - редкость. Как правило, скидка предоставляется от заранее увеличенной цены и носит психологический, а не экономический характер. К тому же их дают только при стопроцентной оплате. Реальные скидки были лишь в самый пик кризиса, когда некоторые компании остро нуждались в средствах для продолжения строительства и выполнения других обязательств, - объясняет Лушкин.

Не ищите в действиях продавца благотворительности. Ее там быть не может

Без сомнений - покупатели и продавцы решают разные задачи. Покупатель надеется, что ему удастся приобрести жилплощадь дешевле, а продавцы наоборот стремятся не упустить свою выгоду.

Механизм рассрочки придуман продавцами, поэтому априори он не ориентирован на благотворительность. Исключение кратковременная беспроцентная рассрочка при заключении договора в рублях. Софья Старкова (АН Лидер) рассказала о действии механизма погашения беспроцентной рассрочки на примере однокомнатной квартиры в мкр. Балашиха-Сити. Покупателю было предложено заключить договор на сумму 2,4 млн. руб., что соответствовало полной стоимости квартиры. Первый платеж составил 720 тыс. руб., а на остальную сумму человек получил рассрочку на пять месяцев. Покупатель должен ежемесячно по установленному графику равными долями по 336 тыс. руб. погашать остаток суммы предусмотренной условиями сделки. Никакой переплаты в данном случае у покупателя не было.

Другой пример рассрочки привела Ольга Гусева (Домостроитель). Трехкомнатная квартира в корпусе 3 ЖК Юго-Западный в городе Московский, площадью 94,1 кв.м была продана по цене 5 870 779 руб. в рассрочку с неравными платежами сроком на 6 месяцев со ставкой 1,5% в месяц на остаток. Первоначальный платеж - 1699 185,1 руб. Остаток - 3 964 765,2 руб. покупатель должен выплачивать уже с процентами. Второй платеж составил, таким образом, сумму 2 000 000 руб. 59 471,5 руб. (процент на остаток). Третий и последний платеж был равен сумме 1 964 765,3 руб. 147 357,4 руб. (процент на остаток). Таким образом доплата за квартиру, которая получилась в результате оплаты процентов, обошлась покупателю в 206 828,9 руб. (59 471,5 руб. и 147 357,4 руб.).

Но цены в рублях фигурируют далеко не на всех объектах. Например, долларовые цены указаны на сайте компании Квартал. При этом застройщик предупреждает, что оплата осуществляется в рублях РФ по официальному курсу рубля к доллару США, установленному банком России на день платежа. А так как рассрочка платежа подразумевает разные сроки внесения платежей, то и суммы, при условии плавающего курса, по логике будут отличаться.

С подобной проблемой столкнулась одна из покупательниц новостройки в Подмосковье. Застройщик выставил цены в долларах, а расчеты вел, как и положено, в рублях. Курс доллара был нестабильным. Поэтому получалось, что если бы девушка внесла все платежи сразу, то квартира обошлась бы ей в сумму $97 тыс. Однако при беспроцентной рассрочке в результате хитрых перерасчетов застройщика и игре на курсе валют, квартира обошлась бы покупательнице на $20 тыс. дороже!

Если речь идет о более длительном сроке рассрочки, или покупатель стремится уменьшить первый платеж, условия меняются не в его пользу. Например, при рассрочке до 12 месяцев, при первом взносе не менее 70% от стоимости, рассрочка в ЖК Балашиха-Сити беспроцентная. Если покупатель может заплатить только 50% от всей суммы, начисляется 1% на остаток долга, а когда внесенная сумма равно 30% - под 1,5% на остаток долга, рассказывает Софья Старкова (АН Лидер).

Где дают рассрочку?

По словам Марии Рязановой, менеджера по рекламе и PR компании Атлант Инвест, самая типичная для первичного рынка практика на первичном рынке, когда первоначальный взнос составляет от 30 до 50 % от стоимости квартиры, а рассрочка выдается сроком от месяца до одного года с фиксированной процентной ставкой в рублях.

Сейчас рассрочка действует на многих объектах компании в Железнодорожном (мкр Лесной на ул Кооперативной, мкр Ольгино, ул. Юбилейная, мкр Южное Кучино); в Балашихе(мкр 1 Мая, ул. Зеленая, мкр Щитниково, мкр Сакраменто); в Лобне (мкр. Катюшки); в Люберецком р-не, в Малаховке (ЖК Малахит); в Звенигороде (р-н Восточный), в Ленинском р-не, в д. Пыхтино ( мкр Солнцево Парк), в Одинцово (ЖК Гусарская Баллада, ЖК Сколково Бор), а также в Москве (ул. Лухмановская, ул. Главмосстроя, ул. Лечебная, Южное Чертаново, мкр 26). Эксперт отметила, что по некоторым предложениям как, например, двухкомнатные квартиры в. мкр. Катюшки в г. Лобня, предоставляется беспроцентная рассрочка, которая гасится равными платежами до 30 марта 2011 года.

Яна Сосорева (НДВ-Недвижимость) рассказала нам, что на объектах компании рассрочка предоставляется на срок до 2-3 мес. Чтобы ее получить покупатель должен внести не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, а на остаток начисляется 2% ежемесячно.

По словам Гарегина Аветисяна, директора департамента продаж Ведис Групп в ЖК Юрлово покупатели могут забронировать квартиру на срок до 30 дней и получить рассрочку на 3 месяца под 16% годовых или воспользоваться ипотечной программой Сбербанка России.

В жилом комплексе Versis, от компании Пересвет условия следующие: при оплате не менее 50% предлагается беспроцентная рассрочка на оставшуюся сумму до конца текущего года. Если покупатель захочет продлить рассрочку до конца срока строительства (30 июня 2012 года.), то на остаток будет начисляться сумма в расчете 15% годовых, - говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга компании.

В компании Эталон-Инвест условия другие. Прежде всего, это касается сроков рассрочки. Как разъяснил Даниил Селедчик, генеральный директор компании, в ЖК Изумрудные Холмы, что строится в Красногорске рассрочка предоставляется на срок от 6 месяцев до трех лет. При этом рассрочка - беспроцентная до окончания строительства объекта, а затем на невыплаченный остаток начисляется комиссия от 6 до 10% годовых, что существенно ниже банковских ставок по ипотеке. Кроме этого рассрочка действует также на приобретение машиномест в паркинге: оплата равными долями в течение 30 месяцев без начисления процентов.

В инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI векс использованием рассрочки продается около 30% квартир. Как сообщил нам Виталий Разуваев, коммерческий директор компании, при покупке квартиры в корпусе 2 ЖК Янтарный город (Строгино) предоставляется рассрочка сроком до 25 июня 2011 года времени окончания строительных работ. Первоначальный взнос - 60%, начисление на остаток платежа - 2% в месяц. При покупке квартиры в ЖК Альбатрос (Строгино) рассрочка действует до сентября 2011 г с первоначальным взносом в 60% и начислением на остаток платежа 2% в месяц.

Однако размер взноса увеличивается по мере уменьшения площади квартиры, - уточняет эксперт. - Приобретая одно- и двухкомнатные квартиры, необходимо внести первоначальный взнос не менее 80% от их стоимости. Более того, в миниполисе Радужный (г. Видное, 5-й мкр.), где в ассортименте осталось не много однушек, на них рассрочка платежа не распространяется.

Свою схему рассрочки приводит Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК ГородОк. Стоимость жилья в жилых комплексах компании привязана к этапу строительства. Этапов всего три: строящийся дом с момента начала строительства дома до момента закрытия теплового контура; готовый дом с момента закрытия теплового контура до момента оформления жилых помещений в собственность; вторичное жиль с момента получения свидетельств о собственности на жилые помещения. С каждым этапом цена квадрата увеличивается на 5 тыс. руб. Основная сумма должна быть внесена покупателем не позднее процедуры оформления квартиры, то есть, на третьем этапе.

Пример: Квартира на начальном этапе строительства стоит 1 407 000 руб., покупатель вносит задаток в размере 140 700 руб. (10%), на оставшиеся 90% дается рассрочка. Если покупатель успевает сделать все выплаты до закрытия теплового контура, стоимость квартиры останется прежней. Если покупателю потребуется больше времени, то в зависимости от этапа строительства на котором будет находиться дом в момент погашения задолженности, цена за оставшуюся невыкупленной площадь увеличится на 5 или 10 тыс.руб. за каждый кв.м.

Цена подарка и его качество

Скидки на строящихся объектах появляются не случайно. Вряд ли кто-то усомнится в том, что на хорошо продающееся жилье застройщик станет снижать цену. Хотя игры с ценами на начальном этапе строительства встречаются и сейчас. Например, Гарегин Аветисян (Ведис Групп) рассказал, что изначально на объектах компании устанавливаются цены, которые на 30-35% ниже текущей рублевой стоимости квартир аналогичного качества на вторичном рынке. Такой дисконт не может обеспечить ни одна акция, поэтому никаких дополнительных скидок мы не делаем, - заключает эксперт.

В компании Эталон-Инвест к скидкам отношение другое: их разделили на безусловные, т.е. не требующие предъявления дополнительных документов, и условные, право на получение которых необходимо подтвердить соответствующим документом, будь то студенческий билет, карта постоянного покупателя, дисконтная карточка и т.д. Есть скидки сезонные, отдел маркетинга регулярно разрабатывает акции, приуроченные к различным праздникам и событиям. И самое главное скидки могут суммироваться. Максимальная суммарная скидка доходит до 20%, уточняет Даниил Селедчик (Эталон-Инвест).

На практике срок действия скидок короток и действуют они, как правило, на квартиры, которые по тем или иным причинам (неудачная планировка, слишком большая площадь, некрасивые виды, первые этажи и др.) не очень востребованы покупателями. Правда, если речь не идет о скидках по всем предложениям в новостройке.

В частности, Софья Старкова (АН Лидер) подтвердила, что скидки зависят от спроса. А с учетом того, что застройщику выгодно, когда клиент вносит всю сумму по сделке, он на некоторых объектах готов немного уступить клиенту. Например, при покупке квартиры в мкр. Балашиха-Сити при 100% оплате стоимости квартиры мы предоставляем скидку 2 000 рублей с 1 кв.м, а в мкр. Солнечный бульвар (г. Калуга) в зависимости от степени готовности дома возможна скидка до 2% от стоимости квартиры, подтверждает Старкова.

Даниил Селедчик (Эталон-Инвест) разъясняет, что, как правило, скидки на двух- и трехкомнатные выше, чем на однушки, которые, как правило, отлично расходятся и без специальных акций.

Иногда в акциях участвуют только выбранные застройщиком квартиры. По словам Евгения Штрауха, генерального директора Galaxy Group, скидку в ЖК Бутово Парк компания дает только на трехкомнатные квартиры, которых еще осталось у продавца много. И выражается это не в снижении цены, а в снижении расходов на оформление недвижимости. При 100% оплате мы предлагаем покупателям оформление трешек в подарок. На первый взгляд 2%-ая скидка кажется незначительным дисконтом, но если перевести сумму в рубли, то такой бонус оказывается очень приятным, - отмечает он.

По словам Яны Сосоревой (НДВ-Недвижимость), приобрести квартиры на объекте дешевле можно в случае выхода в реализацию дополнительных объемов квартир, т.е. нового корпуса, новой секции, блока и т.д. Ярмарка недвижимости так же сильнейший стимул для застройщика предоставить скидку на объекте. Например, на Домэкспо в ЖК Морская симфония можно было приобрести квартиры со скидкой. Подарок составлял 5000 рублей с квадратного метра, - говорит Сосорева.

До 100 тыс. руб. можно сэкономить, обратившись в компанию АТЛАНТ ИНВЕСТ. По словам Марии Рязановой (АТЛАНТ ИНВЕСТ), такой размер скидки на данный момент действуют по объектам: ЖК Гусарская Баллада в г. Одинцово, мкр. Катюшки в г. Лобня и мкр. 1 Мая в г. Балашиха.

Акции в компании Пересвет-Инвест проходят регулярно, с периодичностью раз в квартал. Самые популярные акции: весенняя (к 8 марта), летняя (приурочена ко Дню рождения компании), сентябрьская и Новогодняя в декабре. Весенняя и осенняя акции обычно проводятся к началу периодов активизации спроса на рынке недвижимости, так называемых пиков рынка, - говорит Ирина Кирсанова директора службы маркетинга УК Пересвет-Инвест Самые высокие скидки в этом году, были на праздничную акцию в честь 15-летия компании: скидка 15% была объявлена на двухуровневые квартиры в ЖК Петровский Парк, а 10% - на однокомнатные квартиры в ЖК Алексеевский и в ЖК Угрешский.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Прежде чем подписать договор, предусматривающий рассрочку, покупатель должен внимательно проверить, сколько она ему будет стоить. Что же касается скидок, то это приятный подарок, за исключением, когда со скидкой продается залежавшийся, неликвидный товар.



Балашиха © 2009—2010, BalGid.ru - Балашихинский городской портал
Все права защищены © BalGid ltd.
телефон:
e-mail: info@balgid.ru